Il Trading Immobiliare per guadagnare con le case nonostante la crisi

Pubblicato il 3 Novembre 2018 | Autore Rolando

Si legge in 7 minuti

Il Trading Immobiliare consiste nell’acquistare case, ristrutturarle e rivenderle ad un prezzo più alto guadagnando una plusvalenza nell’arco di breve tempo.

Se ti limiti a fare 3, massimo 4 operazioni di trading immobiliare all’anno, puoi investire tranquillamente senza neppure aprire né una società né una partita iva. Come privato molto semplicemente dichiarerai le plusvalenze nella voce “redditi diversi” l’anno successivo e pagherai il 20% sul guadagno totale.

Facile vero? Assolutamente no!

Fosse facile lo farebbero tutti… ma non è necessario essere delle cime, non servono studi particolari e nemmeno investimenti rilevanti.

Ciò che serve per riuscire – e che a un buon 97% delle persone manca – è una singola semplice cosa conosciuta col nome di…

…PERSEVERANZA!

Bando alle ciance e vediamo come procedere nella pratica.

Contenuti dell’articolo:

TRADING IMMOBILIARE: COME INIZIARE

Innanzitutto devi “operare” in città grandi e molto “liquide”, vale a dire dove c’è tanta richiesta di immobili. Tra tutte Milano, Roma e Torino sono le migliori.

Non puoi assolutamente pensare di trovare buone operazioni di trading immobiliare in un paesino in provincia solo perché non hai la voglia o il tempo di spostarti per andare a visitare immobili in città. Vai tranquillo che non ne troverai.

Soprattutto per l’inizio, o scegli una di queste 3 città per dare il via a questa nuova avventura oppure farai una fatica immane (o non riuscirai proprio) a concludere affari nell’immobiliare.

Fin qui tutto molto semplice, siamo d’accordo? Che si fa adesso?


Regola base per il Trading Immobiliare

Cammina, cammina e ancora cammina!

Scegli una zona ben precisa nella quale operare (allineata con le tue possibilità economiche) e inizia a camminare, camminare e ancora camminare. Devi visitare ogni singolo immobile in vendita in quella zona. Devi imparare a memoria il prezzo di ogni appartamento, sapere quali immobili sono invenduti da un po’, quali sono stati appena pubblicati e quali invece appena venduti (meglio ancora se scopri anche a che prezzo).

Stampati bene in mente la regola aurea del trading immobiliare:

“L’affare si fa quando si compra, non quando si vende!”

Compra immobili a buon prezzo, fortemente sotto la media di mercato e l’affare è fatto! Ma per farlo devi essere rapido. Il mercato immobiliare nelle città sopra citate è frenetico e le decisioni devono essere letteralmente istantanee.

Per questo devi conoscere alla perfezione la situazione della zona in cui intendi operare.

Definire ed effettuare la ricerca in un’area limitata nei primi periodi ti consente di diventare velocemente super esperto della zona che hai scelto.

Dopo qualche mese passato sui marciapiedi la sera dopo il lavoro e dopo almeno un centinaio di appartamenti visti, avrai acquisito la competenza chiave dell’investitore immobiliare:

CONOSCERE I PREZZI A MENADITO!

“Mesi… centinaia… senza nemmeno trovare un affare… ma stiamo scherzando?!”

Non ho mai detto che sarebbe stato facile… ricorda, perseveranza!

Prima di andare oltre, ci tengo a precisare una cosa molto importante: come avrai già capito, il processo per riuscire nel trading immobiliare è estremamente noioso. Specialmente nei primi mesi.

Tutti i giorni dovrai ripetere sempre le stesse cose, quasi certamente senza mai ottenere un risultato concreto.

TE LA SENTI?

Se ne sei davvero convinto continua pure a leggere, altrimenti evita di perdere altro tempo e concentrati pure su cose più interessanti.

In caso contrario, se seriamente senti di potercela fare… 

…andiamo avanti!

TRADING IMMOBILIARE: CON CHE TIPO DI IMMOBILI È MEGLIO INIZIARE?

Al di là del budget a disposizione, l’ideale all’inizio è sempre e comunque meglio focalizzarsi su immobili di piccola taglia: monolocali e bilocali.

Il motivo è molto semplice. Monolocali e bilocali sono più “liquidi”, ovvero si vendono più facilmente. Quindi anche se disponi di un budget iniziale enorme, fai prima qualche operazione piccolina per prenderci la mano.

Non fare l’errore di acquistare immobili più grandi solo perché disponi di un budget che te lo consente. Appartamenti più grandi possono certamente portare guadagni più grandi, ma si traducono anche in rischi notevolmente maggiori e attese molto più lunghe per la rivendita.

Riponi la tua avidità nel cassetto e butta per sempre la chiave!

Perché – senza esperienza – aspettare mesi su mesi che un appartamento venga rivenduto, posso garantirti – ci sono passato personalmente – che non vivi bene.

Appena superate le prime 2 settimane di attesa inizieranno a salirti le palpitazioni. Credimi… non è bello vivere nella paura di tenerti un mostro da 120mq sul groppone. Fino al momento della rivendita le settimane sembreranno mesi. E i mesi… anni!

Si tratta di un semplice consiglio spassionato… SEGUILO!

Indipendentemente dal tuo budget, inizia con appartamenti piccoli.

TRADING IMMOBILIARE: L’AGENTE IMMOBILIARE, IL TUO MIGLIORE ALLEATO

Potrà anche darti fastidio il pensiero di pagare ogni volta una grossa provvigione, ti capisco!

Anche per me era così.

Ma pensa all’entità del beneficio che otterresti a farti amico un agente immobiliare sveglio e affamato di affari come lo sei tu…

Mostra determinazione e risolutezza.

Fai azioni realmente volte a ottenere quello che vuoi e non solo qualche misero tentativo fatto tanto per fare.

Dimostra di che pasta sei fatto, prendi decisioni all’istante! E l’agente immobiliare diventerà il tuo migliore amico e un alleato insostituibile per i tuoi investimenti.

Paga la sua provvigione e dagli l’esclusiva per la rivendita…

…E LUI TI PASSERÀ UN SACCO DI OTTIME OPERAZIONI!

Fai questo ed entrerai in un meraviglioso circolo virtuoso win-win.

Fai questo con più agenti immobiliari…

…beh, ti basti sapere che di colpo diventerà tutto molto più divertente per te… e per il tuo conto in banca!

TRADING IMMOBILIARE: I RISCHI

Come in ogni investimento che si rispetti, anche nel trading immobiliare si può rischiare di finire gambe all’aria.

Molte cose possono andare storte in un’operazione di questo tipo. Limitandoci ad analizzare ciò che abbiamo visto fino adesso, ciò che sega le gambe alla maggior parte dei novellini è:

SBAGLIARE A VALUTARE IL PREZZO DI RIVENDITA!

Non mi stancherò mai di ripeterlo…

Impara a memoria tutto della tua zona!

Conoscere A MEMORIA e alla perfezione i prezzi di tutti gli immobili in zona e le relative caratteristiche, fa la differenza tra un investitore immobiliare di enorme successo e una persona che si lamenta della crisi immobiliare che gli ha bruciato il patrimonio.

E non credere neppure che sia tutto rose e fiori quando finalmente riuscirai a trovare il primo agente immobiliare che ti accoglie con cose tipo:

“Sei un investitore… fantastico! Ho qui un appartamento fantastico per una fantastica operazione di trading immobiliare, prendo le chiavi e andiamo a vederlo!”

Stai attento ad affermazioni come questa. Perché?

Molto semplice in realtà.

Le operazioni NON LE TROVI SU INTERNET!

I buoni affari non li troverai mai tra gli annunci online. Gli immobili di cui hai tanta fame nemmeno fanno in tempo di andare in pubblicità. Vengono venduti prima che qualcuno li possa vedere!

“E allora come faccio a fare investimenti di trading immobiliare?”

Per questo motivo devi farti amici gli agenti immobiliari!

Fatti vedere risoluto e che prendi decisioni alla svelta. Questo darà loro un motivo valido per darti retta.

D’altra parte, le agenzie immobiliari hanno orde di investitori nelle loro rubriche. Perché dovrebbero passare un buon affare al novellino di turno che magari fatta una smette e chi s’è visto s’è visto?

Ovvio che appena entra un immobile interessante sul quale speculare, questi chiamino subito l’investitore più attivo della zona e con il quale fanno di continuo gli affari migliori.

Chi non ti conosce e ti accoglie a braccia aperte con cose del genere, ti vede solo come l’ennesimo pollo da spennare. Sta solo cercando di prendere la palla al balzo per rifilarti un appartamento qualsiasi ed intascarsi la provvigione.

E per quanto riguarda il prezzo di rivendita che con baldanza ti suggerisce per farti venire cascate d’acquolina in bocca…

…vai tranquillo che è totalmente sbagliato!

Ancora una volta! Impara a memoria tutto della tua zona. In questo modo nessun agente immobiliare riuscirà mai a mettertelo in quel posto. Metti in discussione tutto ciò che a parer tuo non torna. SEMPRE!

Fagli vedere di che pasta sei fatto è inizierà a prenderti più sul serio, anche se non ti conosce per niente.

TRADING IMMOBILIARE: VALE LA PENA PROVARE A FARE INVESTIMENTI IMMOBILIARI?

ASSOLUTAMENTE SI!

Nonostante i rischi.

Nonostante la fatica.

Nonostante il tempo speso a visitare immobili inutili al solo scopo di prendere la mano nel trattare con gli agenti immobiliari e imparare a memoria la zona.

Sappi che è così per tutti!

Così è stato anche per le persone e le società di speculazione immobiliare attive da anni o decenni.

Anche loro ai tempi hanno vissuto le tue stesse difficoltà, fatto gli stessi errori, consumato suole delle scarpe sui marciapiedi in cerca della prima operazione e via dicendo.

E come loro, così è stato anche per altri che al contrario non sono riusciti.

Vuoi sapere cos’è che li divide?

Vuoi sapere cosa separa chi alla fine molla da chi ottiene risultati nel trading immobiliare?

PERSEVERANZA!

Azione, azione e ancora azione! Ogni santo giorno ci devi picchiare la testa. Fatti male, datti una bella grattata alla zucca e ricomincia. Cadi, fatti male un’altra volta e ancora rialzati e riparti.

Fregatene di ciò che ti verrà a dire la gente, tu dagli ragione, ringraziali addirittura se ti riesce. Ma una volta che questi avranno finito di parlare, tu torna a guardare il percorso che hai scelto e riparti.

Fai così ogni giorno, senza farti scoraggiare dagli eventi e dalle persone che ti consigliano di lasciar perdere.

Perché queste persone – al posto tuo – non avrebbero mai neppure cominciato.

Continua imperterrito nonostante gli scarsi risultati. E in particolar modo quando “non mollare” diventa ancora più difficile, è proprio il momento in cui non devi mollare!

È proprio qui che si fermano gli altri!

Quindi, ora che abbiamo visto che – sotto sotto – vale la pena provare… iniziamo a dare una sbirciata a qualcosa di un po’ più avanzato.

Vediamo cosa succede una volta che trovi e acquisti l’appartamento giusto al prezzo giusto.

TRADING IMMOBILIARE: LA SQUADRA

Siamo arrivati al punto in cui hai finalmente acquistato il tuo primo immobile da investimento e arriva il momento di metterci le mani.

Pensavi che una volta trovato l’immobile giusto, lavoro finito?

COL CAPPERO!

Hai appena iniziato!

Perché per rivenderlo ad un prezzo più alto è indispensabile aggiungervi valore prima di riposizionarlo nuovamente sul mercato.

E generalmente cosa si fa per apportare delle migliorie in una casa?

SI RISTRUTTURA!

Quindi… ci serve un’impresa di ristrutturazioni.

Ovviamente devi interpellarne qualcuna già in fase di visita dell’immobile, prima ancora di acquistarlo.

Per vedere se l’intero investimento di trading immobiliare sta in piedi, è necessario sapere anche quanto ti costerà rinnovare l’appartamento. E sarebbe decisamente il caso saperlo prima di acquistarlo.

Solo prevedendo tutti i costi che entrano in gioco – dal primo all’ultimo – è possibile procedere all’acquisto dell’immobile. MAI PRIMA!

Interpellare più imprese per la ristrutturazione ti consentirà (anche in questo caso) di fare esperienza nel rapporto con i professionisti che lavoreranno nel tuo investimento. Oltre alla possibilità di confrontare i vari preventivi.

E sulla base di cosa dovrei scegliere il preventivo??

Potresti pensare che, ai fini di un guadagno maggiore, il migliore sia quello più basso. Bella domanda…

Forse si, forse no! Chi lo sa…

Il problema in questa fase è che devi per forza di cose testare sul campo una delle imprese di ristrutturazione nel tuo primo investimento di trading immobiliare.

Sono molti i fattori che entrano in gioco in una ristrutturazione e sono da valutare in modo isolato caso per caso.

Si tratta a tutti gli effetti di un argomento particolarmente spinoso, che tratteremo in modo approfondito in un articolo apposito.

Al momento mi limito a dirti quello che feci personalmente nella mia prima operazione di trading immobiliare.

Non scelsi il preventivo più basso, no di certo!

Scelsi l’impresa che mi diede il maggior senso di professionalità.

Immagino che in questo momento ti starai chiedendo quale fu il risultato finale dell’operazione…

Non mi sono potuto lamentare!

TRADING IMMOBILIARE: L’IMPORTANZA DEL TEMPO

Un altro aspetto molto importante – anche se il più sottovalutato – e che cambia totalmente le regole del gioco quando il tuo scopo è quello di fare del trading immobiliare il tuo lavoro a tempo pieno è:

IL TEMPO!

La durata del tuo investimento ne determina il ROI su base annua, che è completamente diverso dal ROI assoluto della singola operazione di trading immobiliare.

Se ancora non ne hai mai sentito parlare, non c’è problema… lo vediamo insieme adesso!

ROI è l’acronimo di Return On Investment, ovvero il ritorno sull’investimento. Vale a dire il guadagno espresso in percentuale rapportato all’intero capitale investito.

Facciamo un esempio per capire meglio come si calcola il ROI:

  • 55.000 euro (acquisto della casa)
  • 3.000 euro (costi notarili, agenzia e costi accessori se fatto con benefici prima casa)
  • 20.000 euro (ristrutturazione)

Costo totale dell’operazione di trading immobiliare è quindi di 78.000 euro.

Prezzo di rivendita 100.000 euro.

La plusvalenza al lordo delle tasse, ovvero il guadagno ancora da tassare, sarà quindi 100.000 – 78.000 = 22.000 euro.

ROI assoluto al lordo delle tasse => 22.000 / 78.000 = 28.2%

Ricorda che il ROI assoluto fa riferimento alla singola operazione di trading immobiliare. Mentre il ROI su base annua invece tiene conto anche della durata dell’investimento.

Se – per fare un esempio – l’investimento fosse durato 4 mesi, il ROI assoluto rimarrebbe sempre il 28.2%. Mentre il ROI annuo sarebbe stato invece dell’84.6%.

La differenza è data dal fatto che in 12 mesi è possibile fare ben 3 operazioni da 4 mesi ciascuna!

Sommando quindi il ROI assoluto di 3 investimenti di trading immobiliare identici il risultato alla fine dell’anno sarà di fatto un ROI totale dell’84.6% annuo.

Questo è il meccanismo dietro al concetto di ROI su base annua.

Ricapitolando…

Il trading immobiliare è un particolare tipo di investimento immobiliare a breve termine che consiste nell’acquistare una casa ad un prezzo inferiore rispetto alla media di mercato, aggiungervi valore con una ristrutturazione e rivenderlo ad un prezzo più alto nell’arco di pochi mesi.

Con questa modalità di investimento, è meglio operare esclusivamente in grandi città come Milano, Roma o Torino nelle quali il mercato è estremamente liquido, vale a dire in cui vi è un’elevata richiesta di immobili.

Se stai cercando fortuna con gli immobili e stai operando in piccoli centri abitati, ma ancora non hai concluso nulla… ebbene adesso hai scoperto il perché!

In generale si tratta di un lavoro sempre uguale, a tratti noioso, ma molto redditizio se si ha la perseveranza per continuare nonostante tutte le difficoltà.

Se hai intenzione di fare del trading immobiliare il tuo lavoro principale, una sana collaborazione con l’agente immobiliare sarà il punto di svolta della tua carriera e – soprattutto – per il tuo conto in banca.

Come ogni investimento che si rispetti, anche nel trading immobiliare non sarai esente dai tipici rischi che un investimento comporta. A differenza di un qualsiasi altro tipo di strumento finanziario, l’investimento immobiliare presenta rischi al 100% prevedibili e quindi ammortizzabili o addirittura annullabili in corso d’opera.

Indipendentemente dalle difficoltà che ogni santo giorno ti procureranno noiosi grattacapi, il gioco vale decisamente la candela. Basta – come appena detto – essere perseveranti e portare a termine ciò che si è deciso di iniziare, nonostante le difficoltà.

È necessario, con il tempo, costruirsi una squadra fidata di agenti immobiliari, notai, ristrutturatori e via dicendo che ti consentano di raggiungere anche un discreto livello di automazione negli investimenti di trading immobiliare.

Un fattore molto importante e maggiormente trascurato è il tempo! Meno tempo impieghi a chiudere un’operazione e più ne potrai fare durante l’anno. Aumentando il tuo guadagno su base annua aumenteranno di conseguenza il numero di operazioni immobiliari eseguibili contemporaneamente, aumentando considerevolmente autorevolezza e credibilità agli occhi di chi deve collaborare – o vorrebbe collaborare – con te.

Se dopo tutto ciò che hai letto, non sono ancora riuscito a farti desistere dal tuo desiderio di addentrarti in questa giungla spietata chiamata Trading Immobiliare, mi resta una sola cosa da dirti…

…GAMBE IN SPALLA E VIA A CERCARE IMMOBILI!

La fortuna lasciamola a chi si limita a sperare che il domani sarà migliore!

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4 commenti

  1. Buon giorno
    Ho di proprietà un stabile immobiliare di euro 1000.000,00
    diviso in parte residenziale e in parte commerciale.
    percepisco oltre 1000,00 al mese di affitti.
    chiedo come potrei con voi fare tading

  2. Complimenti per l’articolo, è dinamico e incentiva alla lettura oltre alla voglia di cercare subito opportunità immobiliari.
    Volevo chiederti qual’è il Roi assoluto minimo che te consideri valido per un’operazione e renderla interessante ?

    1. Questo genere di complimenti fanno sempre piacere e sono decisamente molto graditi!! Grazie mille Rossella!!

      Per quanto riguarda invece il ROI che valuto nelle operazioni (che siano mie personali o con capitali di terzi) considero sempre e comunque un 20% lordo in condizioni pessimistiche. Ti faccio un esempio.

      Trovo un immobile che – stando alla media della zona – posso tranquillamente rivendere a 180.000 euro.
      Il mio 20% farà invece riferimento ad una rivendita a 170.000 euro.
      Questo mi protegge da eventuali errori di valutazione che possono essere commessi in fase di prezzatura/ristrutturazione/pubblicizzazione e via dicendo…

      Tutto ciò che eccede questi 170.000 euro vengono considerati da parte mia, tutto guadagno extra che fa contenti me e i miei investitori di capitali.

      Io punto principalmente sulla rapidità dell’operazione! Il ROI è oggettivamente basso, ma si tratta di operazioni molto rapide che vengono generalmente chiuse nell’arco di 4/5 mesi al massimo (casi reali).

      Per questo motivo, all’arrivo della prima proposta superiore a quel 20% minimo, chiudo l’investimento accettando immediatamente la proposta e subito avanti con un altro immobile!!

      Altre le chiudo prima ancora di fare un preliminare e senza nemmeno toccare l’immobile e sono cose che solitamente tengo per me, dato che non vengono utilizzati capitali di nessuno (nemmeno i miei). Queste sono operazioni che generalmente vengono liquidate nell’arco di pochi giorni, con guadagni ovviamente contenuti rispetto ad investimenti immobiliari “veri e propri”. Ma se valuti il fatto che non si utilizzano soldi a livello assoluto, ovvero metto ZERO EURO, il ROI in percentuale è infinito!

      Tuttavia – personalmente, in una città liquida come Milano – comunico ai miei investitori non meno di 7/8 mesi di tempo per chiudere un’operazione. Anche sotto questo aspetto, se chiudiamo prima, i miei investitori sono più che contenti e continueranno volentieri ad investire con me!

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Commenti Recenti

Rolando

Questo genere di complimenti fanno sempre piacere e sono decisamente molto graditi!! Grazie mille Rossella!! Per quanto…

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Rossella Caneschi

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