Come calcolare il ROE negli Investimenti Immobiliari

Pubblicato il 8 Febbraio 2019 | Autore Rolando

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Come calcolare il ROE negli investimenti immobiliari

Come accennato quando abbiamo parlato del conto economico immobiliare, il ROE gioca un ruolo fondamentale nel determinare il vantaggio di un investimento immobiliare, nel momento in cui usi una leva finanziaria o nel caso in cui operi con una cessione del preliminare.

Per capire se un investimento immobiliare è vantaggioso oppure no, è necessario comprendere a pieno il concetto di ROE e la sua differenza dal più nominato parente ROI.

Differenza tra ROI e ROE

La differenza tra ROI e ROE negli investimenti immobiliari
per un investitore immobiliare è importante conoscere bene la differenza tra ROI e ROE – immagine di ChargeBee

Innanzitutto vediamo la differenza tra ROI e ROE.

Entrambi sono due indicatori di performance finanziaria, l’unica differenza consiste nelle cifre a cui si riferiscono.

Il ROI indica la percentuale di ritorno sull’investimento TOTALE.

Il ROE indica la percentuale di ritorno sul CAPITALE EFFETTIVAMENTE INVESTITO.

Il ROI

Il ROI (Return On Investment) è il rapporto tra il guadagno e il valore dell’intero investimento. Facciamo un esempio, estremamente semplificato per comodità di calcolo (senza considerare costi accessori e le future imposte):

  • Compro una casa a 100 mila
  • Al preliminare verso 50 mila come caparra
  • 20 giorni dopo, al rogito saldo i restanti 50 mila
  • Ristrutturo con 20 mila
  • Rivendo a 150 mila

Il guadagno sarà ovviamente dato dal prezzo di rivendita meno la somma dei costi:

GUADAGNO = 150 – ( 100 + 20 ) = 30 mila euro

Il ROI non è altro che il guadagno ottenuto diviso il valore dell’investimento, ovvero:

VALORE DELL’INTERO INVESTIMENTO:

100 mila di acquisto + 20 mila di ristrutturazione = 120 mila euro

ROI = ( 30 / 120 ) * 100 = 25%

In questo caso, ROI e ROE combaciano alla perfezione. Entro la fine dell’articolo capirai anche il perché.

Prendiamo invece lo stesso investimento ma fatto – per esempio – con una cessione del preliminare:

  • Faccio proposta per comprare una casa a 100 mila
  • Al preliminare verso 50 mila come caparra
  • Ottengo la possibilità di cedere il preliminare (quindi niente saldo al rogito)
  • Ristrutturo con 20 mila
  • Rivendo a 150 mila

Ecco invece che a questo giro i valori di ROI e ROE prendono due strade completamente diverse. Vediamo come!

Il ROE

Facendo riferimento al nostro esempio, cedendo il preliminare non paghi per intero i 100 mila euro, ma solamente i 50 mila della caparra.

Opzionando l’immobile a queste condizioni le cose cambiano – e di parecchio anche – perché di fatto non stai più investendo 120 mila euro, ma solamente 70 mila tra caparra e ristrutturazione. Quindi:

CAPITALE EFFETTIVAMENTE INVESTITO:

50 di caparra + 20 di ristrutturazione = 70 mila euro

Renditi conto però che stai ancora operando con un immobile che, una volta ristrutturato, varrà 150 mila euro.

Di conseguenza il tuo guadagno in percentuale su questo investimento non potrà certo rimanere solo del 25%… Dico bene?

Rifacciamo quindi i conti, tenendo presente – ovviamente – che nelle tasche del proprietario ancora mancano 50 mila euro.

Il nostro conto economico adesso si presenterà in questo modo:

  • Caparra: 50 mila
  • Ristruturazione: 20 mila
  • Prezzo di rivendita: 150 mila

Ma essendo che sarà l’acquirente finale a sborsare gli ultimi 50 mila euro che mancano al proprietario, in sede di rogito a te – giustamente – ne arriveranno solamente 100 mila.

Il tuo guadagno in euro rimarrà invariato, attestandosi anche in questo caso a 30 mila euro:

GUADAGNO = 100 mila di incasso al rogito – 70 mila investiti = 30 mila euro

Ma il guadagno percentuale – avendo investito solo 70 mila e non più 120 – risulta mostruosamente incrementato.

Questo dato percentuale, riferito al solo capitale investito, prende appunto il nome di ROE:

ROE = ( 30 / 70 ) * 100 = 42,85%

Mentre il ROI rimane identico a prima, in quanto consiste nel guadagno in percentuale riferito all’intero valore immobiliare movimentato nell’operazione:

ROI = ( 30 / 120 ) * 100 = 25%

Conclusioni

Come spero tu abbia capito, ROI e ROE sono due indicatori separati da una differenza abissale!

Differenza che devi saper sfruttare a tuo vantaggio, operando con tecniche d’investimento dal rendimento elevato – come la cessione del preliminare – ma anche ricorrendo alla leva finanziaria.

Vale a dire quello che facciamo noi gestendo i capitali dei nostri clienti per conto loro, ovvero con soldi di terzi. Ma anche con soldi presi in prestito dalle banche.

Ma, com’è ovvio che sia…

Ove vi sia pecunia a fiumi…
…pietre, rapide e cascate ostacoleranno continuamente il tuo cammino.

In altre parole:

Maggiore è il rischio
Maggiore è il guadagno

Quindi, mi raccomando, occhi sempre ben aperti e piedi di piombo. Specialmente durante le prime esperienze.

Questo è uno dei tanti motivi per cui siamo sempre disponibili a fornire il nostro supporto ad aspiranti investitori immobiliari all’inizio di questo meraviglioso percorso.

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