Immobili a reddito: i 5 errori più comuni da NON commettere nel 2019

Pubblicato il 9 Gennaio 2019 | Autore Rolando

Si legge in 3 minuti
5 errori da non commettere negli immobili a reddito nel 2019

“Investire in immobili ormai non conviene più!”

“Non è il momento giusto per investire in immobili!”

“Sta la crisi!”

“Alle aste immobiliari sono tutti mafiosi! Io lo so… l’ho visto!”

Quante affermazioni di questo tipo avrai sentito dal momento in cui hai iniziato ad informarti sugli immobili a reddito?

Per tua informazione, queste sono tutte “testimonianze” di persone che di immobiliare non ne capisce una fava e non si sono mai nemmeno avvicinati al concetto di investimento immobiliare!

Come insegna la storia dei mercati finanziari (compreso quello immobiliare), dove c’è crisi c’è grano (se sai come fare ovviamente).

L’unica cosa corretta da dire per quanto riguarda l’immobiliare è che, rispetto agli anni d’oro del mattone italiano, le cose sono cambiate in modo radicale.

Non è più possibile guardare agli investimenti immobiliari, specialmente agli immobili a reddito, con gli stessi criteri che andavano bene prima che esplodesse la bolla speculativa immobiliare.

Errori che prima incidevano poco sul rendimento degli immobili da investimento, ora fanno la differenza tra un ottimo investimento e un fallimento totale.

Tra questi errori fatali se ne possono identificare 5 in particolare da evitare come la peste:

  1. Acquistare un immobile che ti piace
  2. Ristrutturare l’immobile secondo i tuoi gusti personali
  3. Sbagliare le valutazioni di carattere economico e finanziario
  4. Investire con soldi di terzi (se hai poca esperienza)
  5. Non considerare il lungo periodo

1 – Acquistare un immobile che ti piace

non acquistare ciò che ti piace quando investi negli immobili a reddito
non acquistare un immobile che ti piace, per gli immobili a reddito bisogna valutare i numeri – immagine di WYZOWL

Di tutte le cose, la più sbagliata in assoluto è di scegliere un immobile da mettere a reddito seguendo il proprio gusto personale.

Gli investimenti immobiliari sono fatti di freddi numeri che dovrai imparare a conoscere e a sfruttare a tuo vantaggio.

Dietro alla selezione dell’immobile adatto per un investimento c’è l’analisi pura e semplice delle tendenze di mercato, della zona nella quale l’immobile è ubicato e dell’immobile stesso.

2 – Ristrutturare l’immobile secondo i tuoi gusti personali

non ristrutturare come ti pare quando investi negli immobili a reddito
non investire negli immobili a reddito secondo i tuoi gusti personali… segui il trend – immagine di House Beautiful

La stessa identica cosa vale per la ristrutturazione di immobili a reddito.

Una volta selezionato l’immobile – sulla base di un’oculata analisi dei vari fattori che influiscono sulla corretta riuscita dell’investimento immobiliare – anche la ristrutturazione deve seguire le tendenze.

Non puoi pensare di ristrutturare come ti pare e piace.

Per gli immobili a reddito è fondamentale individuare prima di tutto l’obiettivo per il quale hai acquistato quell’immobile.

Le caratteristiche interne che un immobile deve avere per essere messo a reddito diciamo “tradizionale”, ovvero con una formula a lungo termine (il classico 4 anni +4) sono differenti da come l’immobile si deve presentare se dovesse essere adibito ad affitto breve.

Compreso il paragrafo precedente, sono tutte cose che devono essere prese in considerazione ed analizzate prima ancora di iniziare la ricerca dell’immobile per il tuo investimento.

Questo concetto ci porta quindi al terzo errore da non commettere quando si parla di immobili a reddito.

3 – Sbagliare le valutazioni di carattere economico e finanziario

non sbagliare le tue valutazioni economiche e finanziarie quando investi negli immobili a reddito
valuta ogni dettaglio del tuo investimento quando si parla di immobili a reddito – immagine di Enterpreneur

Questo è la base della pianificazione dietro un investimento immobiliare. Concetto che si riassume in due parole: Conto Economico.

Valutare la tipologia di investimento

Per ogni tipologia di investimento (immobiliare e non) devi sapere dove vuoi arrivare e anche come vuoi arrivarci.

Vuoi ottenere un guadagno immediato? Devi optare per un’operazione di Trading Immobiliare.

Vuoi ottenere una rendita mensile costante? Dovrai optare per gli immobili a reddito.

Questi sono solo due degli esempi su come puoi lucrare con l’immobiliare.

E per entrambe queste modalità sarà necessario capire come vuoi finanziarle.

Valutare come finanziare l’investimento

Usi soldi tuoi?

Devi creare un conto economico che prenda in considerazione il rendimento dell’intero valore dell’investimento (ROI – Return On Investment) per capire in che modo stanno lavorando i tuoi soldi.

Usi soldi di altre persone?

Nel tuo conto economico dovrà essere presente il rendimento relativo al valore totale dell’investimento, e aggiungere l’effettivo rendimento dei soldi di ogni singolo finanziatore (ROE – Return On Equity).

Usi soldi di banche o istituti di credito?

Idem con patate! Ma rispetto all’esempio precedente devi considerare la rata del prestito che devi restituire per tutta la durata dell’investimento.

4 – Investire con soldi di terzi

non utilizzare soldi di altri nei primi investimenti con gli immobili a reddito
per gli immobili a reddito è importante valutare bene come finanziare l’investimento – immagine di Il Sole 24 Ore

Se sei alle prime armi, sia in caso di immobili a reddito, sia nel caso di trading immobiliare, ti sconsiglio vivamente di operare con soldi di terzi.

Molte cose possono andare nel verso sbagliato, soprattutto all’inizio.

La mancanza di esperienza ti penalizza di fronte a problemi e imprevisti in corso d’opera.

Devi essere consapevole che il tuo primo investimento potrebbe NON andare come avresti pensato. E che qualcosa potresti perderlo.

Inoltre… un conto è accettare dei soci finanziatori privati, che sono consapevoli del rischio di investire su di te.

Un conto è invece operare con soldi di banche e istituti di credito, i quali – SAPPILO – non finanzieranno mai una persona alle prime armi.

Al massimo ti concederanno un mutuo ipotecario, il quale rischia di azzerare del tutto il tuo guadagno a causa dell’elevato importo della rata mensile.

5 – Non considerare il lungo periodo

considera attentamente il lungo periodo quando investi negli immobili a reddito
negli immobili a reddito fai attenzione a valutare il tuo investimento nel lungo periodo – immagine di iMyanmar

Questo è un aspetto molto importante, specialmente per quanto riguarda gli immobili a reddito.

Al giorno d’oggi stanno prendendo sempre più piede gli affitti brevi. Si tratta di un vero e proprio business che cresce ad una velocità incredibile, ed ignorarlo sarebbe da folli.

Ma l’errore più comune di molte persone è quello di stravolgere l’immobile al punto di renderlo impossibile da rivendere in un secondo momento a qualcuno che voglia andarci a vivere.

Considera – e tieni bene a mente – che l’affitto breve è di fatto un trend, che potrebbe esaurirsi nei prossimi anni, lasciandoti con un immobile di cui non riuscirai più a liberarti.

E questo è solo un esempio di ciò che succede realmente al giorno d’oggi.

In conclusione…

Un periodo di crisi è di gran lunga il momento migliore per investire negli immobili a reddito.

Ovviamente ci sono alcune piccole accortezze da conoscere ed errori che non devono essere assolutamente commessi.

Se avessi altre domande o ti fossi imbattuto in qualche altro tipo di problema al principio della tua carriera nell’immobiliare, lascia pure un commetto qui sotto e raccontaci com’è andata!

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Commenti Recenti

Rolando

Grazie mille per i complimenti, fanno sempre piacere!!! Ovviamente Milano, Roma e Torino non sono le uniche…

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Elia

Complimenti per l'articolo. Conoscevo già i concetti espressi ma il modo simpatico e dinamico per descriverli è pagante. Ho…

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Ciao Davide. Se ho capito bene, più che in merito al conto economico, la domanda riguarda la valutazione dell'immobile oggetto…

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Buona sera, io ho sul mio excel: -mq -prezzo -valore al mq…

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Grazie Rolando per la risposta molto esaustiva e per gli ottimi spunti

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