Home Staging: la tecnica numero uno al mondo per la Vendita Immobiliare e l’Affitto

Pubblicato il 4 Ottobre 2018 | Autore Rolando

Si legge in 5 minuti
l'home staging per vendere casa velocemente senza scendere di prezzo

Se il tuo obiettivo è vendere casa velocemente al prezzo più alto possibile, senza dubbio l’Home Staging è ciò di cui hai bisogno.

Si tratta di una pratica che pone le fondamenta sul concetto che l’immobile è un bene prezioso e come tale dev’essere valorizzato prima di essere messo sul mercato.

Dato che, ancora oggi, l’intero settore immobiliare sembra totalmente ignaro della necessità di preparare l’immobile residenziale in modo adeguato per la vendita, TU hai la possibilità di ottenere un vantaggio quasi sleale sulle altre persone che stanno vendendo casa.

Valorizzare l’immobile significa velocizzarne la vendita mettendone in risalto qualità altrimenti nascoste aumentandone il valore percepito sia durante le visite che attraverso gli scatti fotografici pubblicati online.

In questo articolo vediamo in modo dettagliato cos’è e cosa NON è l’Home Staging, in cosa consiste, come funziona e quali sono i risultati reali a cui può effettivamente portare se messo in pratica correttamente.

Contenuti dell’articolo:

Cos’è l’Home Staging

esempio di cucina con Home Staging

Chiariamo subito una cosa prima ancora di partire: l’Home Staging NON è Interior Design.

Ma chi meglio di un Interior Designer è in grado di valorizzare gli ambienti di un immobile residenziale? Essendo la figura di riferimento come supporto alla valorizzazione e all’armonizzazione degli spazi abitativi, la figura del progettista di interni viene quasi sempre sovrapposta – erroneamente – con quella dell’Home Stager.

La grande differenza di base che separa queste due figure professionali molto simili tra loro è il focus secondo il quale lavorano. Di seguito alcuni punti che sintetizzano le differenze tra un intervento di Interior Design e un intervento di Home Staging.

Interior Design:

  • Creazione di spazi da vivere
  • Ambienti destinati a durare nel tempo
  • Gli ambienti creati corrispondono al gusto di chi commissiona il lavoro
  • Progettazione focalizzata sul lungo termine
  • Spesa elevata
  • È un optional per soddisfare le proprie esigenze ed il proprio piacere

Home Staging:

  • Creazione di ambienti finalizzata alla vendita o alla locazione dell’immobile
  • Lo “staging”, ovvero la messa in scena della casa come in un teatro, dura solo il tempo della vendita
  • Crea un ambiente che piaccia a molteplici visitatori
  • Gli ambienti creati devono essere il più neutri possibile
  • Progettazione e “messa in scena” rapida per non compromettere i tempi di vendita
  • Spesa contenuta e controllata
  • È un investimento con un ritorno monetario derivante da un prezzo di vendita più alto

Perché l’Home Staging

Andresti ad un colloquio di lavoro col pigiama che usi per stare in casa a sollazzarti davanti alla TV? Non credo proprio! Ebbene, lo stesso discorso vale quando metti la casa in vendita!

Quando vendi una casa non stai vendendo dei semplici muri ma le percezioni ad essi attribuite.

Preparare la casa prima di metterla in vendita fa la differenza tra il giorno e la notte. Non è necessario fare chissà che. Ma è fondamentale sapere cosa e come fare.

Come accennato poco fa, il costo per preparare un immobile per la vendita è irrisorio. Specialmente se si pensa al maggiore guadagno che deriverà dalla vendita di un immobile valorizzato rispetto ad uno non valorizzato, nonché ai ridotti tempi necessari per vendere.

Ma la “messa in scena” di una casa è un’arte complessa. Ci sono numerosi fattori da tener presenti per ottenere un buon risultato.

Non si tratta solo di tener pulite tutte le stanze e non fare le foto mosse. C’è molto da considerare. Un primo elemento da tenere in considerazione per esempio è…

CHI comprerebbe casa tua?

Devi vendere un quadrilocale al quarto piano senza ascensore? Allora il tuo acquirente ideale sarà una persona senza problemi di mobilità. Con famiglia magari, date le dimensioni dell’appartamento, ma… con figli già un po’ grandicelli a cui non serve più un passeggino quando si esce di casa.

Vedi come cambia già l’idea di un possibile annuncio per un appartamento? Secondo il tuo parere, a quale tipo di persona attirerai maggiormente l’attenzione con un annuncio specifico come questo? Direi che la risposta è ovvia.

Con questo semplice (ma non banale) step, abbiamo già fatto un primo gradino per elevarci rispetto all’enorme numero di immobili in vendita.
Inoltre, sapendo a chi devi proporre casa tua, sia già molto su come dovrà essere effettuata la preparazione scenica della casa.

Un altro elemento essenziale è conoscere le tipologie di persone che vivono e che sono disposte a vivere (o possono permettersi di vivere) in quella zona.

Conoscere la zona del tuo immobile

In più, conoscendo bene la zona in cui casa tua è situata, puoi capire quali sono le tipologie di persone che la frequentano maggiormente e che potrebbero trarre vantaggio da un immobile come il tuo.

Altro piccolo esempio. Se vendi Lamborghini, metteresti mai un cartellone pubblicitario in una zona popolare dove la gente fatica ad arrivare alla fine del mese? Ecco il concetto è lo stesso.

Più casa tua si rivolge ad una tipologia specifica di persona (a un target specifico) attraverso la corretta preparazione dei vari ambienti e alla precisione messa nell’annuncio, più sarà immediata la risposta di persone realmente disposte a pagare quanto chiedi per acquistare casa tua.

Ti sembra una cosa interessante? Allora vediamo un più nel dettaglio come lavora un vero esperto della valorizzazione immobiliare.

Le 6 fasi dell’Home Staging

Un intervento di valorizzazione immobiliare ben strutturato si articola in 6 fasi.

Prima fase: Analisi dell’immobile

Prima di tutto è necessaria un’analisi approfondita dell’immobile, con la quale è valutato nei minimi dettagli, nei punti di forza da esaltare e nelle criticità da migliorare.

Gli interventi di valorizzazione saranno leggeri e mai strutturali per garantire bassi costi e rapidi tempi di intervento.

In fase di analisi è molto importante mantenere un distacco emozionale dall’immobile. Ecco perché è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista. L’aver vissuto per tanto tempo in un immobile, porta ad attribuire ricordi e sentimenti a determinati oggetti o dettagli.

È molto importante che tutto questo sia tenuto sotto controllo durante una valutazione preliminare degli interventi necessari. Ed è molto difficile farlo correttamente per chi l’immobile lo ha vissuto, magari per un lungo periodo.

Solitamente un professionista procede documentando con fotografie i vari dettagli di ogni ambiente. Successivamente effettuerà un’analisi sintetica direttamente sulle foto scattate riguardante gli interventi da prevedere nel progetto, evidenziando gli elementi di forza e valutando come risolvere le criticità.

Un buon progetto non nasce dall’improvvisazione, né da una sensibilità personale del professionista. Ma dev’essere definito da dati oggettivi su come definire gli interventi di valorizzazione.

Queste sono solo alcune delle regole di analisi da applicare ad ogni singolo ambiente:

  • Analisi della luminosità degli ambienti: naturale e artificiale
  • Analisi delle condizioni di pavimento, pareti e soffitto
  • Analisi di tutti gli elementi illuminanti
  • Analisi degli elementi di arredo
  • Analisi degli accessori e degli oggetti di arredo

Fondamentalmente si tratta di un’analisi che verifica lo stato di salute dell’immobile e dei relativi accessori.

Seconda fase: Analisi della zona

Come accennato poco fa, è necessario essere a conoscenza della tipologia di persona che vive nelle immediate vicinanze e quindi di chi potrebbe essere interessato a vivere nella zona in cui è ubicata casa tua.

Ciò è importante per 2 motivi in particolare (che abbiamo già visto ma un ripasso veloce è sempre utile):

  1. Casa tua NON è adatta a tutti
  2. La zona in cui è ubicata NON è adatta a tutti

Non sapere a chi è adatta casa tua e la zona in cui è ubicata è peggio che andar di notte con i fari spenti.

Un’attenta analisi di questi fattori è la base per poter effettuare le modifiche sceniche necessarie per attirare la giusta tipologia di persone che meglio si inseriscono nel contesto sociale di una zona ben definita.

Terza fase: Stesura dei preventivi

Questo passaggio richiede precisione e attenzione ai dettagli rilevati nelle due fasi precedenti. Il professionista crea una lista di priorità di intervento, al fine di ottenere l’importo adeguato e pertinente al risultato economico conseguibile dalla vendita dell’immobile.

Insieme ai preventivi saranno presentate anche le modifiche sceniche da apportare e dei complementi d’arredo da rimuovere o da aggiungere. Nel secondo caso sarà il professionista stesso a fornire l’arredo aggiuntivo per comporre temporaneamente il “palcoscenico di vendita”.

È possibile scegliere se utilizzare l’arredo temporaneo per il solo servizio fotografico, oppure se mantenerlo fino alla chiusura della vendita per massimizzare la resa delle visite.

Ovviamente mantenere l’Home Staging per tutto il tempo utile, donando ai visitatori le stesse emozioni che hanno provato guardando le foto online massimizzerebbe il rendimento dell’intervento.

Quarta fase: Attuazione dell’intervento

L’intervento vero e proprio prevede in primis una fase di “Declutter”, vale a dire l’eliminazione degli elementi che ostacolano la linearità del progetto facendo quanto più possibile posto al rigore progettuale.

Tieni ben presente che casa tua nel periodo della vendita “non sarà più casa tua”! Eh già…

Pensa semplicemente al fatto che CHI VIENE IN VISITA, VIENE A VISITARE CASA SUA, NON CASA TUA.

L’Home Staging consiste nel creare l’immobile perfetto per il mercato di riferimento, quindi la casa in cui tu ora vivi non dovrà più piacere a te, ma bensì a chi se la vorrà comprare.

Una regola base in tal senso, consiste nello “spersonalizzare” la casa. Via le foto personali con amici o parenti, via tutto ciò che viene utilizzato nella quotidianità.

Via anche gli animali domestici!

…si hai capito bene!

Non tutti sono amanti degli animali. Inoltre, una casa senza animali viene percepita come più salubre e pulita. Tienili i tuoi compagni pelosi impegnati in una passeggiata se si tratta di cani, o cerca di non farli saltar fuori in visita se son gatti. Nascondi nell’armadio tutti i loro giochi e i loro accessori durante le visite.

Per riassumere il concetto, l’immobile dovrà essere quanto più neutro possibile e gli elementi utilizzati dovranno creare degli ambienti armonici che catturano il visitatore, ma lasciando al contempo spazio al suo bagaglio di emozioni personali.

Dev’essere “Amore a Prima VISITA”.

Quinta fase: Allestimento scenico

Questa è la fase dedicata all’allestimento degli ambienti attraverso la creazione di atmosfere in base a quanto pianificato nella fase progettuale. L’allestimento, se pianificato nei minimi dettagli, dovrebbe essere eseguito in tempi brevissimi che variano da un giorno per immobili abitati, ad un massimo di 3 giorni per immobili vuoti e senza mobili.

Ogni ambiente si trasforma nel luogo in cui avviene la messa in scena delle emozioni. L’ordine crea un’immediata chiave di lettura dei vari ambienti nella mente di chi guarda. La pulizia, uno dei fattori più spesso trascurati, influenza come nient’altro il percorso emotivo del visitatore.

Per concludere in bellezza, un percorso olfattivo composto da aromi delicati e naturali uniti alla scenografia trasportano i cinque sensi attraverso un comfort domestico, trasformando dei semplici profumi in potenti strumenti persuasivi.

Sesta fase: Comunicazione immobiliare

Il book fotografico professionale è lo strumento principale del piano di vendita immobiliare.

Un percorso di immagini che predilige gli scorci più significativi in senso sia estetico che funzionale si rivela di gran lunga più efficace di un vero e proprio tour virtuale a 360°.

Gli spazi fotografati devono avere la luce più confacente alla tipologia dell’ambiente, rappresentando correttamente lo spazio e mostrando una realtà tangibile. Le immagini devono essere uno strumento per l’interpretazione oggettiva e coerente delle reali condizioni dell’immobile.

Perché è importante predisporre le aspettative di chi vede le foto nell’annuncio, ma è altresì auspicabile superarle durante una visita reale.

Riassumendo…

L’Home Staging è un potente strumento di comunicazione immobiliare. Essenziale per vendere casa in tempi brevi e al massimo prezzo possibile.

Il coinvolgimento emotivo di chi ha vissuto tra le mura in vendita non permette di creare un ambiente perfetto per il mercato di riferimento. Il distacco emotivo del progettista è quindi essenziale per realizzare un intervento che consenta di vendere al prezzo più alto nel minor tempo possibile.

La potenza di questo tipo di pratica è ulteriormente estesa nei confronti dei nuovi proprietari. Ai quali suggerisce una disposizione ottimale degli arredi che fa risparmiare loro interventi e accorgimenti appena dopo esserne entrati in possesso.

Una casa preparata, ben strutturata attraverso interventi veloci, leggeri e mai invasivi, pulita e profumata si vende fino a 10 volte più velocemente.

Ci tengo a concludere citando un’espressione di Oscar Wilde:

“Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona prima impressione.”

Nel caso della vendita immobiliare ci azzecca in pieno!

I primi 90 secondi della visita sono cruciali, dev’essere “Amore a Prima VISITA”.

Se entro questo lasso di tempo scatta la scintilla… la vendita è già bella che conclusa!

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Rolando

Grazie mille per i complimenti, fanno sempre piacere!!! Ovviamente Milano, Roma e Torino non sono le uniche…

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Complimenti per l'articolo. Conoscevo già i concetti espressi ma il modo simpatico e dinamico per descriverli è pagante. Ho…

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Buona sera, io ho sul mio excel: -mq -prezzo -valore al mq…

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Grazie Rolando per la risposta molto esaustiva e per gli ottimi spunti

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