Come NON finanziare il tuo primo Investimento Immobiliare

Pubblicato il 15 Febbraio 2019 | Autore Rolando

Si legge in 5 minuti

Come NON finanziare il tuo primo investimento immobiliare onde evitare di farti male e ritrovarti indebitato fino al collo prima ancora di iniziare la tua carriera da investitore.

Come NON finanziare il tuo primo investimento immobiliare

Sono parecchie le persone che mi chiedono come iniziare a fare Trading Immobiliare, e la maggior parte sono persone che vogliono partire senza una lira.

Non dico che è impossibile iniziare a investire in immobili senza avere da parte un centesimo – io per primo ho iniziato povero in canna e pieno di debiti – ma c’è un problema…

La combo “Non ho esperienza” e “Non ho soldi” rende parecchio difficile la situazione.

Abbastanza ovvia come cosa, ma a quanto pare non per tutti… e dato si tratta di un argomento molto gettonato, vorrei fare un po’ di chiarezza a riguardo.

Direi che la storia di uno squattrinato cronico – com’ero io fino a tre anni fa – calza a pennello come esempio di un primo approccio al mondo degli investimenti immobiliari. Ricordo i vari passaggi come se fosse successo ieri:

  1. Zero esperienza e Zero soldi
  2. Usare i soldi della banca
  3. È “sostenibile” investire senza soldi miei?
  4. Cosa fare per iniziare davvero?
  5. Cosa feci personalmente all’inizio
  6. In conclusione

1 – Zero esperienza e zero soldi

come fare il tuo primo investimento immobiliare senza soldi e senza esperienza
investire in immobili senza esperienza e senza soldi – immagine di Inchiostro

Il connubio “zero esperienza” e “zero soldi” comporta 2 enormi, mastodontiche problematiche:

  1. Senza soldi non puoi comprare un immobile
  2. Senza esperienza nessuno ti da un centesimo, dato che non hai gli strumenti per dimostrare di essere in grado di gestire un capitale di rischio

Per investire in immobili servono soldi, e chiunque affermi il contrario è un povero pazzo!

Almeno 5 mila euro per coprire l’assegno di una proposta d’acquisto li devi avere.

Oppure almeno un minimo di esperienza per sapere come operare con pochissimi soldi, o addirittura senza soldi tuoi.

Ma sta di fatto che senza esperienza:

  • nessuno ti affiderà mai i suoi preziosi e duramente guadagnati soldi
  • non hai la minima idea di come gestire un eventuale investimento immobiliare senza – o con pochi – soldi

Esistono infinite combinazioni di tecniche d’investimento nel Trading Immobiliare, che permettono di investire con pochi o addirittura zero soldi… ma – aldilà delle basi di teoria che devi assolutamente avere – sono tutte cose che si imparano con l’esperienza.

Tiriamo le somme:

  • soldi non ne hai
  • altre persone – dato che non hai esperienza – non te ne daranno mai…

“Cosa mi dici delle banche invece??”

2 – Finanziare il tuo primo investimento immobiliare con i soldi della banca

come finanziare il tuo primo investimento immobiliare
come finanziare il tuo primo investimento immobiliare con i soldi della banca – immagine di Credit

Se la banca “sente puzza d’investimento immobiliare” non aprirà mai i rubinetti!

La banca non si assumerà il rischio legato alla tua prima operazione di trading immobiliare al posto tuo!

Ciò che devi fare quindi è “occultare” alla banca il fatto che stai per fare un investimento immobiliare.

Come?

Semplice… quando entri in banca per chiedere il mutuo, evita di dire che ti serve per fare un investimento immobiliare.

Premesso che con il tuo stipendio “ci devi stare dentro”…

Se non sei già intestatario di un mutuo per l’acquisto della casa dove abiti, potrai richiedere un mutuo prima casa, con tutte le relative agevolazioni finanziare e fiscali.

Se hai già un mutuo intestato per la tua casa di residenza, puoi comunque richiedere un mutuo per l’acquisto di una seconda casa (sempre – ripeto – che il tuo stipendio te lo permetta).

La chiave di tutto è comunque evitare che la banca sappia che stai per avviare un’operazione speculativa dove tutto il rischio – nel tuo caso, dato che sei povero in canna – se lo assume la banca!

La NON convenienza di usare i soldi della banca

Hai la certezza al 100% che il tuo primo investimento andrà a buon fine?

Molta gente pensa che per vendere una casa basti appendere un cartello sul recinto, un paio di annunci su internet e rispondere a qualche telefonata…

Ma sono tante le cose che possono andar male durante una compravendita, specialmente se si tratta di un investimento immobiliare, dove le condizioni di acquisto e rivendita sono molto ben definite.

Pesi e vincoli – sia occulti che in bella vista – che per mancanza di esperienza non hai considerato, né durante l’acquisto né in fase di rivendita, possono tragicamente tagliarti le gambe e lasciarti morire (economicamente) dissanguato durante il tragitto verso casa.

I limiti di usare i soldi della banca

Tendenzialmente, per “tirar su” il ritorno di un investimento immobiliare, è necessario ristrutturare, o perlomeno rinnovare gli interni, o anche solo arredare l’immobile per renderlo più appetibile.

Difficilmente, anche con l’aiuto di un buon broker, la banca concede un mutuo che copra anche le spese di ristrutturazione, rinnovo o acquisto di accessori vari.

Questo semplice e banale aspetto – se sottovalutato – potrebbe bastare per annientare definitivamente i tuoi ambiziosi piani di conquista della tua personale fetta d’immobiliare.

Se stai pensando di risolvere il problema andando all’asta…

…ti sbagli di brutto!

La banca eroga esclusivamente una cifra pari al valore di compravendita… PUNTO!

Operando nel libero mercato è possibile ottenere un prestito maggiore del prezzo d’acquisto, servendoti dell’aiuto di un Consulente del Credito valido e estremamente competente.

Ma nell’asta è diverso…

Tutta la documentazione relativa alla procedura esecutiva è registrata e trascritta nella Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari per mano di un Giudice, e dato che tali documenti sono – per l’appunto – pubblici…

…la banca sa esattamente qual’è il prezzo di aggiudicazione ed emetterà un singolo assegno circolare intestato – nel caso dell’asta – al creditore (e molte volte il mutuo concesso non supera nemmeno l’80% del prezzo)!

3 – È sostenibile fare investimenti immobiliari se non hai soldi tuoi?

Come fare investimenti immobiliare senza soldi tuoi
è sostenibile fare il tuo primo investimento immobiliare senza soldi tuoi? – immagine di BetaNews

L’ideale sarebbe sfruttare le agevolazioni prima casa.

Fare il tuo primo investimento immobiliare sfruttando questo tipo di formula, non è di per sé un gran problema.

Il vero problema nasce nel momento in cui con il tuo attuale stipendio ci stai già pagando un affitto!

Dal fatto che stai leggendo questo articolo, posso dedurre che tu non abbia da parte un centesimo… dettaglio dal quale posso altresì dedurre che il tuo non sarà esattamente “un gran stipendio”.

Quindi, se quella che ho descritto è la tua attuale situazione…

Come campi durante il tuo primo investimento immobiliare?
Questa cosa NON È FATTIBILE!

4 – Come iniziare quindi a fare investimenti immobiliari senza esperienza e senza soldi?

Come iniziare a fare investimenti immobiliari senza esperienza e senza soldi
come iniziare a fare investimenti immobiliari senza esperienza e senza soldi

Eh… bella domanda!

L’unica cosa che posso dirti è cosa mi sono inventato io per iniziare.

Ho cercato informazioni ovunque:

  • Agenzie Immobiliari
  • Banche (stendiamo un velo pietoso…)
  • Google
  • Facebook e altro ancora…

Partiamo dalle agenzie immobiliari…

Alla minima domanda in merito, le agenzie immobiliari iniziavano a cercare di vendermi cose che nemmeno agli occhi di un novellino insicuro e inesperto com’ero io all’epoca andavano bene per un investimento.

Andare a fare domande in banca?? Per carità… il signore allo sportello ti spiega per filo e per segno come l’immobiliare ormai è “morto e sepolto” e non è più possibile fare i soldi con gli investimenti immobiliari.

D’altronde… se non lo sa quello che lavora in banca per 1.400 euro al mese – e che con buona probabilità non ha mai fatto altro in vita sua, e non è mai andato oltre ai luoghi comuni tipici dell’italiano medio – chi potrebbe mai saperlo…

Fortunatamente… Google ne sa più dell’omino in banca!

Addirittura Facebook sa più cose dell’addetto allo sportello…

  • Ho trovato dei gruppi su Facebook: mi sono iscritto
  • Ho trovato dei blog su internet: ne ho attivato le notifiche.

Attraverso questi canali ho trovato una persona al mio stesso livello – ma con la differenza che lui aveva i primi soldini da investire – che come me voleva iniziare, ma aveva enormi difficoltà a trovare delle buone occasioni per investire.

Si comincia!

Misi da parte lo sport – come puoi ben vedere dai video che puoi trovare in qualche articolo qui sul sito e sulla pagina Facebook – e iniziai una famelica ricerca di succulenti immobili a sconto nel mercato libero.

Nell’arco del primo mese trovai ben 6 immobili perfetti per un investimento… ma non andò bene!

Questa persona era troppo insicura e ad ogni immobile che trovato, migliaia di dubbi assalivano i suoi ragionamenti: aveva paura.

Al sesto immobile “bruciato”, pensai quindi che forse era il caso di cercare l’appoggio di una figura esperta che potesse infondere sicurezza nel mio tentennante socio di allora.

L’aiuto di un investitore immobiliare professionista

Contattai una persona trovata – tu pensa,  da lui stesso – su uno di questi gruppi di investitori immobiliari di Facebook, che si dimostrò molto disponibile, in cambio di un misero 20% sul ROI dell’operazione.

Noi avremmo fatto tutto il lavoro. Lei – una bellissima signora bionda con una decina d’anni di esperienza – ci avrebbe confermato o smentito i numeri che avevamo ipotizzato.

Proprio come facciamo in CasaRevolution per alcuni nostri clienti!

Finalmente il primo investimento!

Il nostro primo investimento immobiliare era un bilocale da ristrutturare al piano – molto poco – rialzato in una piccola via di Cesano Boscone in Provincia di Milano.

Tempo tre settimane dal rogito, eravamo già dentro a montare i mobili per rivenderlo ristrutturato e completamente arredato!

Il “Fantastico Trio” – lui, io e la mia compagna – riunito in un appartamento che ancora profumata di pittura fresca – con predisposizione per l’aria condizionata – a montare mobili IKEA, in un torrido e afoso agosto tipico delle estati milanesi.

Foto fatte…

Tempo un mese sul mercato…

Venduto!

Un vero successo!

5 – Cos’ho fatto subito dopo?

Devi sapere che alcuni investitori immobiliari sarebbero molto contenti se tu segnalassi loro una succulenta occasione per fare un po’ di Big Money.

Oh “Ciccio”… lì ho trovato qualcosa di molto interessante… ti va di venire a vederlo?

Per la sola segnalazione di un immobile adatto per un investimento immobiliare, io mi beccavo un bel 10% sul ROI delle operazioni derivanti da quella dritta.

6 – In conclusione

Se vuoi riuscire a tirar su quattro soldi con questo mestiere, ti basta semplicemente…

FARTI IL CULO!

Ogni santo giorno fuori dal tuo attuale lavoro.

Dimentica di avere un hobby – sarà questo il tuo hobby d’ora in poi.

Dimentica di avere una ragazza, o una moglie, o una famiglia – ovviamente sto esagerando per motivazioni narrative.

Devi investire quanto più tempo possibile, specialmente all’inizio.

Nel Trading Immobiliare – per ragioni di comodità passami i termini:

  • prenderai tonnellate di inculate a secco ogni santo giorno
  • verrai deriso da amici e parenti
  • altri ancora ti diranno che non si può fare
  • o che quello che vuoi fare è addirittura illegale.

Potrebbero addirittura essere gli stessi agenti immobiliari a dirtelo.

Non ascoltarli! Diventa – come dice uno dei miei primissimi mentori dell’immobiliare – UNFUCKABLE!

per iniziare a fare investimenti immobiliari devi fregartene di quello che dice la gente
fregatene di quello che dice o pensa la gente… diventa “UNFUCKABLE”!

Quindi ora mi vedo costretto a scusarmi per quello che ho detto poco fa!

Perché non è vero che basta sbattersi dalla mattina alla sera per riuscire a concludere degli affari in questo ambiente…

Se deciderai di fare investimenti immobiliari, avrai sicuramente modo di notare che farsi il culo con efferata dedizione ogni maledetto giorno…

…non è sufficiente!

L’aspetto forse più importante e più sottovalutato – che ha stroncato la maggior parte di quelli che ho incrociato sul mio cammino – è proprio il fatto che le persone difficilmente riescono a sbattersene di quello che dice la gente!

È del tutto normale…

È insito nella nostra natura cercare l’approvazione degli altri in quello che facciamo.

Molto probabilmente anche genitori, amici stretti e parenti ci metteranno il peso da novanta, dicendoti che quello che vuoi fare è una pessima idea.

Non devi rimanerci male!

Per il semplice motivo che queste persone ti vogliono bene e facendo in questo modo non fanno altro che dimostrartelo.

Si tratta dell’unico modo che hanno per proteggerti delle sonore legnate che potresti prendere, sia in termini economici che in termini di delusione.

Se non hai esperienza e vuoi dare ai tuoi cari un motivo per dire “Avevi ragione tu!”, hai già trovato due motivi per cui contattarci!

Lascia i tuoi dati qui sotto con una breve descrizione delle tue necessità e sarai contattato entro 24 ore!


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Grazie mille per i complimenti, fanno sempre piacere!!! Ovviamente Milano, Roma e Torino non sono le uniche…

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Ciao Davide. Se ho capito bene, più che in merito al conto economico, la domanda riguarda la valutazione dell'immobile oggetto…

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Buona sera, io ho sul mio excel: -mq -prezzo -valore al mq…

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Giuseppe

Grazie Rolando per la risposta molto esaustiva e per gli ottimi spunti

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