Differenza tra Registrazione e Trascrizione del Preliminare

Pubblicato il 1 Aprile 2019 | Autore Rolando

Si legge in 2 minuti
differenza tra registrazione e trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

È abissale la differenza che separa i concetti di Registrazione e Trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare.

O meglio dovrei dire differenze!

Si tratta a tutti gli effetti di due adempimenti totalmente differenti:

  • Con benefici differenti
  • Con costi differenti

Andiamo con ordine, iniziamo con quelli che sono i benefici.

I differenti benefici tra Registrazione e Trascrizione del Preliminare

Registrazione del Preliminare

Si può dire che l’unico beneficio generato dalla semplice Registrazione del Preliminare se lo goda l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione va effettuata proprio all’Agenzia delle Entrate e questo genera due effetti:

  • Ti permette di pagare le imposte di registro sull’anticipo versato al preliminare (3% in caso di acconto prezzo – 0,5% in caso di caparra confirmatoria)
  • Ti permettere di dotare il contratto preliminare di una data certa (non quella in cui è stato stipulato, ma quella in cui è avvenuta la registrazione all’Agenzia delle Entrate)

Bello vero?

Inoltre, un preliminare REGISTRATO non è opponibile a terzi.

Cosa vuol dire?

Significa che se qualcuno vuole fare il furbetto durante la compravendita, NON potrai far valere i tuoi diritti in quanto persona che ha già corrisposto un anticipo per l’acquisto.

La sola Registrazione consente solamente di:

  • applicare una data certa al contratto
  • pagare le imposte all’Agenzia delle Entrate

Per potersi proteggere legalmente e giuridicamente con questo pezzo di carta è necessario ricorrere alla Trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari.

Trascrizione del Preliminare

Con la Trascrizione la solfa cambia, e di parecchio anche.

Oltre ai costi – che vediamo più giù – aumenta anche il valore di questo documento.

Che tu sia il venditore o il compratore, nel caso incorressi in qualche problema, fraintendimento o una truffa bella e buona saresti tutelato anche in un’aula di Tribunale.

La Trascrizione del Contratto Preliminare nei Pubblici Registri avviene per mano di un Notaio, che in quanto Pubblico Ufficiale può dotare un banale pezzo di carta:

  • di una data certa
  • di una valenza giuridica rendendolo opponibile a terzi

Succede spesso che tali adempimenti vengano confusi, generando gravi rischi per le parti coinvolte nella compravendita, le quali in presenza di una semplice registrazione si sentono tutelate e completamente al sicuro.

Viste le proprietà tecniche di entrambi, passiamo quindi alla differenza di costo.

Le differenze di costo tra Registrazione e Trascrizione del Preliminare

Come immagino avrai intuito, la sola presenza di un Notaio implica un costo superiore della Trascrizione rispetto alla semplice Registrazione.

Ma i vantaggi di una Trascrizione superano di netto i costi più alti.

Siccome non mi piace parlare di cose campate per aria, vediamo i vari costi nel dettaglio di entrambi i casi.

Costi della Registrazione

La Registrazione del Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare all’Agenzia delle Entrate, comporta XX voci di costo.

  • Imposta di registro in misura fissa di 200€
  • Imposta di registro proporzionale
    • dello 0,5% dell’importo versato a titolo di anticipo se caparra confirmatoria
    • del 3% dell’importo versato a titolo di anticipo se acconto prezzo
  • Marche da bollo da 16,00€ ogni 100 righe o ogni 4 facciate del contratto preliminare
  • Marche da bollo da 1€ su ogni planimetria

MESSAGGIO PER CHI COMPRA:

Nel caso l’immobile venisse acquistato da una società – intermediario o costruttore – non si paga l’imposta di registro proporzionale, perché il soggetto da cui si compra l’immobile è soggetto a IVA.

Le operazioni soggette a IVA non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro.

NOTA IMPORTANTE SULLE TEMPISTICHE:

Il Preliminare dev’essere Registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto.

Superati i 20 giorni dalla sottoscrizione si applicherà una sanzione del 15%.

E del 24% se vengono superati i 90 giorni ed entro un anno.

Costi della Trascrizione

Per la Trascrizione prendi i costi della Registrazione ed aggiungi:

  • 235€ per la conservatoria
  • 155€ di bolli
  • 100€ per le visure
  • E la parcella del notaio (dai 400€ in su, a seconda del Notaio e del valore dell’immobile)

Cosa importante, la Trascrizione non sostituisce la Registrazione.

In che senso?

La Trascrizione fornisce valenza legale e giuridica al contratto, il quale altrimenti sarebbe un banale pezzo di carta con delle scritte sopra.

La Registrazione serve all’Agenzia delle Entrate a prendersi la sua imposta di registro proporzionale – al 3% se acconto prezzo, allo 0,5% se caparra confirmatoria.

NOTA IMPORTANTE:

L’imposta di registro proporzionale versata sull’importo corrisposto a titolo di anticipo (che sia acconto o caparra) verrà poi scontata sull’imposta di registro proporzionale da versare – con o senza beneficio prima casa – all’atto definitivo di compravendita.

Si tratta quindi di un anticipo sull’imposta di registro proporzionale – o anche detta Credito d’Imposta – dovuta per l’acquisto dell’immobile.

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