Credito d’imposta riacquisto prima casa 2019

Pubblicato il 25 Marzo 2019 | Autore Rolando

Si legge in 2 minuti
credito d'imposta per riacquisto prima casa nel 2019

Il credito d’imposta per riacquisto prima casa è un’agevolazione fiscale di cui puoi beneficiare se rivendi l’immobile comprato usufruendo dei benefici prima casa e ricomprandone un altro, purché non sia un immobile di lusso.

art. 7, co. 1, L. 448/1998

Quando hai comprato la tua prima casa, se ricordi bene, hai pagato delle imposte:

  • Imposta di registro al 2%
  • Imposta di bollo
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale

Nel caso tu rivendessi la tua prima casa perché – per desiderio o necessità – vuoi cambiarla e quindi ne ricompri un’altra, l’agevolazione prima casa si sposta sul nuovo immobile.

Cosa significa?

Significa che le imposte sopracitate, dato che le hai già pagate una volta, non le dovrai più pagare!

Sei andato a credito per l’acquisto di una seconda prima casa.

E nel caso in cui la somma delle imposte per l’acquisto della seconda prima casa dovesse superare il credito d’imposta, corrisposto la prima volta, pagherai solo la differenza.

Esempio:

  • anno 2014 – compri casa e paghi 1500€ di imposte
  • anno 2016 – vendi la prima casa e ne ricompri un’altra con un prezzo maggiore
  • le imposte della seconda casa ammontano quindi a 2000€
  • l’agevolazione prima casa dice che per la seconda pagherai solo la differenza quindi: 2000 – 1500 = 500€

Ovviamente per poter beneficiare dell’agevolazione sono necessari dei requisiti, vediamo quali sono.

3 requisiti per beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto prima casa

Primo requisito

Il primissimo requisito per beneficiare del credito d’imposta per riacquisto prima casa è la categoria catastale dell’immobile adibito a prima casa.

Le sole categorie che beneficiano di quest’agevolazione sono:

  • A/2 – Abitazioni di tipo civile
  • A/3 – Abitazioni di tipo economico
  • A/4 – Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 – Abitazioni di tipo ultra popolare
  • A/6 – Abitazione di tipo rurale
  • A/7 – Abitazioni in villini
  • A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Secondo requisito

Secondo requisito è la residenza.

Per beneficiare del credito d’imposta l’immobile deve trovarsi nello stesso comune in cui il beneficiario delle agevolazioni stabilisce la propria residenza entro e non oltre i 18 mesi dall’acquisto della seconda prima casa.

Se non si dichiara lo spostamento della residenza entro i termini stabiliti dalla legge, il credito d’imposta decade e il proprietario dovrà provvedere al pagamento delle imposte piene, vale a dire senza agevolazione prima casa.

Terzo requisito

Il proprietario deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare di alcun tipo di diritto – di proprietà o altro – su qualsiasi altro immobile residenziale ubicato sul territorio nazionale.

Condizione che dovrà essere estesa al coniuge, quote o in comunione legale, sempre su tutto il territorio nazionale.

Benefici del credito d’imposta per il riacquisto prima casa

Il credito d’imposta per riacquisto prima casa può essere utilizzato in 3 modi differenti.

Prima di tutto…

può essere consumato per l’acquisto di una seconda prima casa, previa rivendita della prima.

Come seconda cosa…

può essere detratto dall’IRPEF, nel caso dopo l’acquisto della seconda prima casa rimanga ancora una parte di credito inutilizzata.

Questo capita quando la seconda prima casa valga meno della prima.

In tal caso le imposte da versare per l’acquisto della seconda saranno inferiori rispetto a quelle della prima.

Esempio:

  • Imposte per acquisto della prima prima casa: 1500€
  • Imposte per acquisto della seconda prima casa: 1200€
  • Il credito d’imposta utilizzato sarà ovviamente di soli 1200€
  • Rimane ancora un credito d’imposta di 300€

Che potrà essere detratto dall’IRPEF.

Oppure, come terza opzione….

tale rimanenza del credito d’imposta potrà essere detratta dall’IVA nell’eventualità in cui la seconda prima casa venga acquistata attraverso un’azienda o direttamente dalla società costruttrice.

Cosa NON puoi fare con il credito d’imposta per il riacquisto prima casa

Essendo appunto un credito d’imposta per il riacquisto prima casa, non potrai chiedere un rimborso nel caso in cui rimanga ancora del credito dopo l’acquisto della seconda prima casa.

Facendo riferimento all’esempio di prima.

I 300€ avanzati dopo l’acquisto della seconda prima casa non ti verranno restituiti “cash”.

O li porti in detrazione dall’IRPEF e quindi ti troverai un gruzzolo in più in busta paga a fine anno…

…oppure – nel caso fossi uno spirito errante – te li tieni da parte, in previsione di rivendere anche la seconda prima casa per acquistare la tua terza prima casa.

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4 commenti

  1. Ho venduto la mia prima casa a gennaio 2019, sto acquistando un’ altra casa che è formata da due appartamenti, piano terra finito e secondo piano grezzo. Il notaio mi dice che il credito d’imposta non può scalarlo, di conseguenza l’atto mi viene molto di più….. Sempre il notaio mi dice che lo posso recuperarlo diversamente. Quindi vi chiedo, come posso recuperarlo?

    1. Buongiorno Massimiliano!
      Dipende dalla situazione… nell’articolo sono riportati i possibili scenari per il possibile recupero delle imposte.
      Se non è possibile “scontare” le imposte della “seconda prima casa” è sempre possibile recuperarlo detraendo la somma dalle spese IRPEF per esempio…
      Il perché del Notaio è da cercare nelle condizioni della vendita e del riacquisto. Senza documentazione alla mano purtroppo non posso aiutarti in modo concreto.
      L’unica cosa che mi sento di consigliarti, è sentire il parere di un altro Notaio!
      Noi abbiamo il nostro Notaio di fiducia che si trova a Milano, se sei di queste parti posso mettervi in contatto.
      In ogni caso è bene ricevere motivazioni dettagliate dal tuo Notaio prima ancora di sentire il parere di un altro professionista!!

  2. Riguardo al credito di imposta eccedente, (poiché l’imposta di registro pagata nel 1 acquisto prima casa è stata superiore all’imposta di registro del 2 riacquisto prima casa), Voi scrivete nell’esempio sopra che è possibile portarlo in detrazione IRPEF. Il mio commercialista che sta preparando la Dichiarazione Unico, mi comunica che non è possibile detrarre dall’IRPEF il credito d’imposta eccedente, perché è consentito solamente di utilizzare il credito di imposta per il valore massimo dell’imposta di registro del 2 acquisto. Lui comunica che le istruzioni per la compilazione del modello unico non prevedono questa facoltà che vi scrivete.
    In base a quale disposizione voi avete scritto che invece si può detrarre?

    1. Si riporta tale possibilità nell’art. 7, commi 1 e 2, della legge 23.12.1998 n. 448!
      Puoi trovare a questo link la normativa completa: https://www.camera.it/parlam/leggi/98448l.htm

      La possibilità di detrarre dall’IRPEF il credito d’imposta è riportato anche in una piccola guida disposta niente meno che dall’Agenzia delle Entrate, nella quale è possibile leggere in termini “non legalesi” quanto riportato nella normativa sopra citata.

      Può trovare la guida cliccando su questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Acquisto+della+casa+it/Guida_per_l%27acquisto_della_casa.pdf

      Inoltre tengo a precisare che quanto riportato nell’articolo qui sul nostro sito, sono condizioni che devono verificarsi secondo le disposizioni di legge.

      Leggendo per intero la legge n.488 del 23.12.1998, si possono riscontrare delle situazioni nelle quali, se vi si ricade, non è possibile usufruire dell’agevolazione del credito d’imposta.

      Si rivela quindi necessario essere a conoscenza dell’esatta condizione nella quale si è con il proprio immobile (condizioni d’acquisto, tipologia dell’immobile, tempistiche tra vendita e riacquisto e altro ancora).

      Se il commercialista che ha in mano tutta la documentazione dice che non è possibile recuperare il credito d’imposta attraverso una detrazione IRPEF, potrebbe essere così nel SUO caso specifico.

      Se NON vuole accettare questa situazione, è pur sempre liberissimo di andare da un altro commercialista a sentire un altro parere professionale (sempre e comunque motivato e giustificato in termini comprensibili ad un “non addetto ai lavori”)!

      Senza nulla togliere al suo commercialista – non è detto che il suo commercialista sia in grado di interpretare e gestire al meglio una situazione come la sua. Non perché non sia in grado di farlo, ma semplicemente perché non ha mai trattato una situazione similare.

      Se un parere professionale non ci soddisfa, è sempre bene chiederne un secondo ad un altro professionista.

      Spero di essere stato abbastanza chiaro… Se dovesse avere altre osservazioni non si faccia problemi a chiedere!!!

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