Creare un conto economico immobiliare in modo rapido e semplice

Pubblicato il 3 Gennaio 2019 | Autore Rolando

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conto economico immobiliare semplice e rapido

Il conto economico immobiliare è uno strumento indispensabile per valutare se un investimento è vantaggioso.

Esistono molteplici tipologie di conto economico, redatte nei modi più disparati a seconda della tipologia di investimento immobiliare da effettuare e impostabili nella forma più comoda per chi lo prepara.

Alcuni lo fanno ancora con carta e penna. Essendo una pratica discretamente semplice è possibile creare un conto economico immobiliare con facilità e precisione anche elencando le varie voci di costi e ricavi su un foglio di carta, il tutto condito con una comoda calcolatrice.

Personalmente sono più per la tecnologia. Mi sono creato un comodo foglio di calcolo in Excel che esegue al posto mio quei noiosi conteggi.

Una cosa molto conveniente, che potrai notare tu stesso con l’esperienza, è che le voci di costo sono ben o male sempre le stesse.

Ma vediamo più nel dettaglio in che modo impostare un conto economico immobiliare e quali sono le voci di costo più ricorrenti.

Contenuti dell’articolo:

Il conto economico immobiliare a seconda della tipologia di investimento

conto economico immobiliare per tipologia di investimento

Esistono un’infinità di tipologie di investimento immobiliare, ed il conto economico è uno strumento estremamente flessibile e in grado di adattarsi alle varie esigenze.

La prima grande distinzione è sulla base dello scopo dell’investimento, ovvero:

  • Capital gain – o trading immobiliare
  • Immobili a reddito (affitto breve o affitto tradizionale)

Se ancora non lo sapessi, le operazioni di trading immobiliare consistono in:

  • Acquisto di un immobile ad un prezzo molto basso rispetto alla media del mercato
  • Aggiungo valore all’immobile con una sistemazione o una ristrutturazione
  • Per poi rivenderlo in tempi ristretti ad una cifra superiore rispetto all’intero importo speso tra acquisto e sistemazione.

I conti economici di queste due macro tipologie d’investimento dovranno prevedere due diverse modalità di ricavo:

  • Nel primo caso un guadagno una tantum che prende il nome di plusvalenza
  • Nel secondo caso un guadagno continuativo nel tempo che prende il nome di cashflow (o flusso di cassa in italiano se preferisci)

In entrambi i casi è utile definire tali importi in due modalità differenti:

  • In termini assoluti: ovvero l’effettivo importo in euro
  • In termini relativi: ovvero in percentuale rispetto al capitale utilizzato per effettuare l’investimento (ROE) o all’intero valore dell’investimento (ROI)

Distinzione in base alle modalità ed esigenze operative

Come accennato a inizio articolo, nel conto economico immobiliare sono sempre previste delle voci di costo “standard”.

Il cambiamento di alcune delle voci di costo segue la modalità operativa dell’investimento immobiliare che si intende effettuare.

Di seguito sono elencate solo alcune delle numerose modalità di investimento:

Operazione immobiliare semplice a mercato libero: compro, ristrutturo e rivendo.

Cambio di destinazione d’uso: alle tre fasi qui sopra si aggiunge il cambio di destinazione d’uso dell’immobile (e relativi costi aggiuntivi).

Frazionamento, ovvero: compro un immobile enorme, lo divido in più appartamenti più piccoli – finemente sistemati – e rivendo le singole unità immobiliari

Cessione di preliminare. Una formula eccezionale che ti consente di fare investimenti immobiliari senza nemmeno intestarti l’immobile. Questa agisce sulla base di un indicatore finanziario che a noi investitori immobiliari sta particolarmente a cuore: il ROE.

E molte altre ancora…

Le 12 voci principali del conto economico immobiliare

conto economico immobiliare esempio foglio excel
esempio di conto economico immobiliare semplificato su foglio di calcolo Excel

Di seguito sono elencate le 12 voci di costo principali che devi sempre considerare in un conto economico immobiliare.

1 – Prezzo di rivendita

A quale prezzo intendi rivendere un immobile con determinate caratteristiche in una determinata zona?

Questo è il punto di partenza di tutto il ragionamento dietro la valutazione di un investimento immobiliare.

2 – Prezzo d’acquisto

Il prezzo d’acquisto massimo al quale l’investimento risulta vantaggioso (sommato a tutte le altre voci di costo) e oltre il quale non devi assolutamente spingerti.

3 – Commissione agenzia per acquisto immobile

In un conto economico immobiliare non deve mancare questa voce!

Costruirsi una squadra di cosiddetti segnalatori è cruciale. E gli agenti immobiliari sono maestri nello scovare succose occasioni immobiliari.

Il tuo compito è farteli amici e pagare le loro provvigioni per ottenere sempre più immobili per i tuoi investimenti.

4 – Notaio

Da qui non si scappa…

L’onorario del notaio sarà sempre una voce da inserire nel tuo conto economico immobiliare.

5 – Ristrutturazione

Aggiungere valore all’immobile con una ristruturazione è fondamentale per aumentarne il valore percepito dal potenziale acquirente.

6 – Architetto / Geometra

Quello dell’investitore immobiliare è un lavoro che porta ad operare con immobili datati, e per renderli appetibili all’uomo moderno molte volte è necessario modificarne la planimetria.

Ecco quindi che entra in scena la figura dell’architetto – o quella del geometra – il quale si occuperà di presentare le modifiche al catasto, la comunicazione di inizio lavori e via dicendo…

7 – Costi di gestione immobiliare

Nel conto economico immobiliare saranno sempre presenti i costi relativi a:

  • Spese condominiali
  • Riscaldamento
  • Acqua
  • Elettricità

Sicuramente non ci andrai a vivere e lo rivenderai nel minor tempo possibile, ma nel frattempo ai ristrutturatori serviranno delle utenze attive nell’appartamento per poter effettuare i lavori e le modifiche necessarie.

Inoltre dovrai sostenere le spese condominiali per l’intero periodo in cui l’immobile è intestato a te.

8 – Imposte

Le imposte sono i costi da sostenere per poter acquistare l’immobile. Una guida completa ed esaustiva la trovi in questa pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate.

9 – Imprevisti

È molto importante prevedere gli imprevisti.

Sembra assurdo ma è così!

L’investimento immobiliare è la tipologia d’investimento preferita da molti perché, oltre che poter vedere e toccare – letteralmente con mano – il proprio investimento, gran parte degli imprevisti sono facilmente prevedibili e quindi contabilizzabili.

Con l’esperienza otterrai, investimento dopo investimento, maggiori informazioni che ti aiuteranno a prevedere – a seconda delle circostanze – eventuali imprevisti che potrebbero rovinare l’intero investimento immobiliare.

Un conto economico immobiliare fatto come si deve, tiene in considerazione tutta una serie di eventuali costi imprevisti.

10 – Commissione agenzia per rivendita immobile

Rivendere l’immobile con agenzia è sicuramente il modo più efficace per ottenere un ottimo risultato da un investimento immobiliare.

Il costo del servizio di mediazione immobiliare sarà ampiamente ripagato dai rapidi tempi di rivendita.

Per non dimenticare le successive succulente operazioni che loro stessi ti segnaleranno, proprio perché sono consapevoli che li ricompenserai con una sequenza infinita di incarichi.

11 – Utile

L’utile altro non è che il guadagno che ti porti a casa dall’operazione immobiliare.

Il conto economico immobiliare serve per arrivare proprio qui. Per sapere quanto andrai a guadagnare in un investimento.

L’utile è la previsione del guadagno (in euro) che otterrai ad investimento concluso.

12 – ROI e ROE

ROI e ROE sono due indicatori di performance finanziarie di fondamentale importanza.

Il ROI (Return On Investment), indica la redditività dell’investimento in relazione al valore totale dell’investimento stesso.

Il ROE (Return On Equity) indica la redditività dell’investimento considerando esclusivamente il capitale utilizzato per effettuare l’investimento stesso.

In molti casi ROI e ROE coincidono.

Per fare un esempio: acquistando un immobile con soldi tuoi, rinnovandolo e rivendendolo, ROI e ROE coincidono.

Se invece acquisti con capitali di terzi, della banca o fai una cessione di preliminare il ROE sarà l’indicatore che ti serve per verificare le performance del tuo capitale personale utilizzato nell’investimento.

Consigli utili per chi inizia

conto economico immobiliare per chi inizia
evita investimenti troppo “tirati” all’inizio della tua carriera di investitore immobiliare – immagine di Alvaro Merino

Se stai iniziando ora ad investire in immobili, ci sono un paio di consigli che devi assolutamente seguire.

AUMENTA I COSTI, DIMINUISCI LA VENDITA

Potrebbe sembrare un controsenso nei confronti del concetto stesso di investimento.

In realtà è un valido meccanismo per evitare di farsi male, specialmente all’inizio.

Proprio perché sei all’inizio della tua carriera è meglio evitare di prevedere costi risicati e prezzi di rivendita eccessivamente alti per il semplice gusto di vedere sulla carta maggiori guadagni.

Prevedere nel conto economico immobiliare costi maggiori ed un prezzo di rivendita più basso di consentirà di mantenerti in una “fascia sicura”.

In questo modo compensi la mancanza di esperienza parandoti il didietro con previsioni più restrittive, e nel peggiore dei casi avrai la certezza di non andare in perdita.

Se al contrario dovessi spendere meno e vendere ad un prezzo più alto del previsto, sarà tutto guadagno extra che arriva.

Conclusioni

Se hai capito come funziona un conto economico immobiliare non ti resta altro che iniziare a cercare immobili per i tuoi investimenti.

In caso contrario, lasciaci un commento qui sotto con tutti i dubbi e le perplessità che ti ha suscitato ciò che hai letto e avrai immediatamente le risposte che ti servono.

In ogni caso… mi raccomando! Evita di fare il gradasso e mantieniti in una “fascia sicura” inizialmente prevedendo dei costi più alti ed un prezzo di rivendita più basso.

Operando in questo modo, i casi sono 2:

  1. Male che vada non ci smeni soldi
  2. Nel caso in cui vada meglio del previsto sarà tutto guadagno!

Non è bello ritrovarsi alle prime armi con un immobile intestato che fai fatica a vendere. Ti prende l’ansia e inizi a pensare di non essere portato per questo lavoro, ma è solo la paura di perdere soldi che parla.

Quindi, fai molta attenzione quando crei il tuo primo conto economico immobiliare.

Successivamente, con l’esperienza, potrai permetterti di operare in situazioni “più estreme” con estrema tranquillità.

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2 commenti

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Commenti Recenti

Rolando

Spiacente... non condividiamo il nostro materiale di lavoro. Piuttosto se avessi qualche domanda in merito rispondo volentieri!

Dall'articolo: Creare un conto economico immobiliare in modo rapido e semplice

gianluigi

buonasera, è possibile avere il file excel? grazie

Dall'articolo: Creare un conto economico immobiliare in modo rapido e semplice

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