Come capire se la tua casa è ipotecata e cosa fare per vendere

Pubblicato il 4 Febbraio 2019 | Autore Rolando

Si legge in 3 minuti
Come capire se la tua casa è ipotecata oppure no

Quando decidi di vendere casa può capitare che – a tua insaputa – sul tuo immobile gravino pesi o vincoli di cui eri all’oscuro.

Vediamo quindi come evitare di far saltare tutto all’aria il giorno del rogito, tornando punto a capo e con una montagna di tempo e soldi da buttare per sistemare tutto.

Una delle principali cause di problemi quando decidi di vendere un immobile è il non sapere se la casa è ipotecata.

“Com’è possibile che la mia casa sia ipotecata senza che io nemmeno lo sappia?”

Può capitare!

Cercherò di limitare il più possibile l’uso di termini avvocatesi per spiegare come stanno le cose nel modo più chiaro e semplice possibile.

Vediamo quindi:

  1. In quali circostanze la tua casa rimane ipotecata a tua insaputa
  2. Cosa succede durante la vendita se la casa è ipotecata
  3. Le 2 mosse da compiere per capire se la tua casa è ipotecata oppure no
  4. Cosa fare per cancellare l’ipoteca

1 – In quali circostanze la tua casa rimane ipotecata a tua insaputa

Come può essere che la mia casa sia ipotecata senza che io lo sappia?
in che modo casa mia potrebbe essere ipotecata senza che io ne sappia nulla?

Sono tanti i casi in cui è possibile che si verifichi una condizione del genere. Nella fattispecie si possono identificare 3 macro situazioni in cui:

  • Il mutuo è stato saldato, ma l’ipoteca non è stata cancellata
  • Uno o più creditori privati hanno iscritto ipoteca su casa tua senza darti notifica (si… possono farlo, ora vediamo anche in quali condizioni)
  • Vecchie ipoteche estinte (cadute in prescrizione), ma mai cancellate

Vediamole super velocemente una alla volta.

Mutuo saldato ma ipoteca non cancellata

Per i mutui contratti a partire dal 2007 è qualcosa che non può più capitare grazie al famoso Decreto Bersani (o legge n. 40/2007), tramite il quale le banche cancellano automaticamente l’ipoteca, liberando completamente il tuo immobile da qualsiasi vincolo una volta chiuso il mutuo.

In caso, invece, di mutuo contratto prima del 2 febbraio 2007, il Decreto Bersani non è applicabile.

Ciò significa che, anche a mutuo completamente saldato, casa tua rimane ipotecata.

Dovrai quindi procedere tu stesso alla cancellazione dell’ipoteca! Non aspettarti assolutamente che sia la banca ad occuparsene, perché non lo farà, in quanto non è compito suo, né tanto meno una sua preoccupazione.

Ipoteca iscritta a tua insaputa da creditori privati

Secondo l’ordinanza n° 7597/17 del 27.03.2017 della Corte di Cassazione, un creditore privato può iscrivere un’ipoteca su un immobile all’insaputa del debitore.

Per Creditore Privato s’intende qualsiasi persona, società o istituzione non pubblica, come banche, istituti di credito, fornitori o persone che abbiano ottenuto una sentenza di condanna nei tuoi confronti.

Questo però è possibile esclusivamente nel caso in cui tu sia esposto – nei confronti di un creditore privato – per una somma di denaro non inferiore a 20 mila euro.

Quindi se dovessi versare in una situazione come quella appena descritta, ti conviene fare le dovute verifiche prima di iniziare con tutto l’iter necessario per vendere casa.

Ipoteca estinta (o caduta in prescrizione), ma mai cancellata

Come appena accennato, prima del Decreto Bersani la cancellazione dell’ipoteca era a carico del “non più” debitore.

Può capitare che qualche vecchio proprietario sbadato, non abbia mai provveduto alla cancellazione della sua ipoteca relativa al mutuo che aveva contratto per l’acquisto.

NOTA BENE:

L’iscrizione dell’ipoteca avviene presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, e se a distanza di 20 anni dall’iscrizione nessuno ne provvede la cancellazione e nessuno ne chiede il rinnovo, cade in prescrizione.

In altre parole, in questo caso l’ipoteca si estingue.

Vale a dire che, nonostante l’ipoteca sia ancora annotata sui Pubblici Registri, questa non ha più alcun valore.

In questo caso si può procedere con la procedura semplificata di cancellazione di ipoteche ultraventennali.

2 – Cosa succede durante la vendita se la casa è ipotecata

Cosa succede se cerco di vendere una casa ipotecata?
esistono gravi conseguenze economiche per te che vendi se casa tua è ipotecata – immagine di Whatparentsask.com

Perché è importante sapere se la casa è ipotecata nel momento in cui hai intenzione di vendere?

Per fare un esempio pratico, una casa ipotecata non potrà mai essere venduta se la persona prima non salda il debito con il creditore, o i creditori, che possono essere:

  • La banca che ha erogato il mutuo
  • Un fornitore che ha iscritto ipoteca perché creditore di una somma pari o superiore a 20 mila euro
  • Qualsiasi altra persona o società privata che ha ottenuto una sentenza di condanna nei tuoi confronti (come per esempio il condominio)

Altro aspetto importante da conoscere…

…riguarda il dover dichiarare la presenza di un’ipoteca all’atto preliminare di compravendita.

Che tu sia consapevole o meno (quindi, attenzione perché la legge non ammette ignoranza) che sulla casa che stai vendendo gravi un’ipoteca, e non lo dichiari nel preliminare di compravendita, rischi serie ripercussioni economiche.

In questo caso la pena sarebbe la restituzione del doppio della caparra ricevuta al preliminare, ed eventualmente – se l’acquirente dovesse sollevare la questione – un’aggiuntiva somma di denaro per coprire ulteriori e maggiori danni causati all’acquirente.

Questo è uno dei mille motivi per i quali è sempre meglio farsi affiancare da un professionista competente ed estremamente preparato durante la compravendita di un immobile.

Lascia i tuoi dati qui sotto con una breve descrizione delle tue necessità e sarai contattato entro 24 ore!


INDICA L'ORARIO IN CUI PREFERISCI ESSERE CONTATTATO


Questo è solo uno dei potenziali sviluppi causati dal mancato controllo della documentazione ipotecaria, ma direi che è bastato per darti un’idea concreta dei possibili devastanti sviluppi.

3 – Le 2 mosse da compiere per capire se la tua casa è ipotecata oppure no

cosa fare per capire se la tua casa è ipotecata oppure no

Ora che hai le idee chiare della situazione a cui andrai incontro se non effettui i dovuti controlli, è il momento di capire come muoversi per effettuarli.

In 2 semplici mosse avrai il quadro completo e saprai se la tua casa è ipotecata oppure no.

Quello che devi fare sono 2 visure ipotecarie:

  • Una sulla tua persona
  • Una sull’immobile che devi vendere

Con la visura sulla tua persona potrai controllare la presenza di un’ipoteca volontaria che avrai iscritto ottenendo un mutuo o un prestito.

Con la visura sull’immobile potrai confermare la presenta di quell’ipoteca e verificare che non ve ne siano altre iscritte da altri creditori nelle modalità sopra accennate.

4 – Cosa fare per cancellare l’ipoteca

Cosa fare per cancellare l'ipoteca da una casa ipotecata
cosa fare per ripulire da ogni vincolo una casa ipotecata

Una volta verificato che effettivamente la tua casa è ipotecata, il passo successivo sarà quello di racimolare tutta la documentazione recuperata durante i controlli e andare dal Notaio per effettuare la cancellazione.

Ovviamente, per cancellare l’ipoteca – o le ipoteche – tutti i relativi debiti dovranno essere regolarmente chiusi.

Sarà il Notaio ad occuparsi di comunicare l’avvenuta estinzione agli uffici competenti tramite un atto contenente il consenso del creditore.

I costi della cancellazione dell’ipoteca

In caso di mutuo ipotecario contratto dopo il 2 febbraio 2007, come definito dal Decreto Bersani, la cancellazione avviene in automatico e non prevede alcun tipo di costo.

Diversamente, rivolgendoti a un Notaio l’importo da pagare per la cancellazione di un’ipoteca volontaria varia da professionista a professionista. Generalmente il minimo richiesto si attesta intorno ai 600 euro.

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