2 rischi della cessione del preliminare negli investimenti immobiliari

Pubblicato il 25 Gennaio 2019 | Autore Rolando

Si legge in 3 minuti
rischi della cessione del preliminare degli investimenti immobiliari

Avvicinandoti al mondo degli investimenti immobiliari, ti sarai sicuramente imbattuto in articoli di blog e post sui social in cui si parla di cessione del preliminare.

Si tratta di una tecnica per gli investimenti immobiliari, più precisamente per il Trading Immobiliare, che ti consente di effettuare anche grosse operazioni con capitali ridotti, massimizzando quindi il ritorno sul capitale investito (ROE).

Ma come per ogni cosa meravigliosa, anche qui abbiamo il rovescio della medaglia.

La cessione del preliminare è una tecnica molto profittevole, ma allo stesso tempo estremamente rischiosa. Specialmente per chi è agli inizi e non ha maturato esperienza negli investimenti immobiliari.

C’è da dire che, ovviamente, anche chi ha più esperienza affronta comunque dei rischi  -che sono gli stessi di chi inizia – ma che, avendo già vissuto e risolto molte situazioni diverse, riesce ad arginare agilmente in modo molto più rapido ed efficace.

Ma quali sono i maggiori rischi ai quali andrai incontro in una cessione del preliminare? I rischi più pericolosi sono sostanzialmente due.

Rischio del Time Out

rischio di andare fuori tempo massimo con la cessione del preliminare negli investimenti immobiliari
la cessione del preliminare comporta tempistiche ristrette che rischiano di farti perdere i soldi investiti – immagine di BlogSpot

Non si tratta di una nomenclatura ufficiale, è un nome che utilizzo personalmente solo per rendere bene l’idea, dato che nella cessione del preliminare ci sono delle tempistiche ben precise da rispettare.

Con questa particolare tecnica d’investimento immobiliare non fai altro che ottenere dei privilegi sull’immobile opzionato.

Potrai ristrutturarlo e potrai rimetterlo in vendita al prezzo che ritieni più opportuno, come se fosse tuo.

La grande differenza, operando con una cessione del preliminare, sta nel poter disporre di questi privilegi senza intestarti l’immobile, ma per un periodo ben definito e limitato di tempo.

È un lasso di tempo che si pattuisce con il proprietario in sede di preliminare e – ovviamente – più lungo è, meglio (è per te).

Generalmente io spingo sempre per avere almeno 8 mesi di tempo dalla data del preliminare per ristrutturare e rivendere (e se fai bene i conti, sono più che sufficienti).

Cosa succede se finisce il tempo e non ho venduto?

Succedono sostanzialmente 3 cose:

  • rischi di perdere i soldi della caparra che hai versato al preliminare
  • rischi di perdere i soldi della ristrutturazione
  • rischi di aver perso un sacco di tempo

Non è la regola dopo tutto… una volta “scaduto il tempo” puoi sempre parlare con il proprietario, per cercare di scucire molto gentilmente e di comune accordo qualche altro mesetto di tempo per riuscire a vendere.

Ma la cosa importante, è che tu sia consapevole del reale rischio.

Vale a dire che quest’ultimo ha tutto il diritto di tenersi l’immobile ristrutturato rivendendolo senza fretta alla cifra che tu avevi in mente, guadagnando al posto tuo un bel gruzzolo extra, più la caparra che hai corrisposto per opzionarlo ovviamente.

Esiste un modo per evitarlo?

Certo che sì!
È sufficiente avere abbastanza soldi per intestartelo.

Operando con la cessione del preliminare è sempre meglio evitare di fare il passo più lungo della gamba.

Il mio consiglio è di operare con questa tecnica d’investimento solo ed esclusivamente se hai la possibilità di acquistare direttamente tu l’immobile, liquidando del tutto il proprietario, nel caso in cui le cose andassero male.

In questo modo, metti il caso superassi il time out prestabilito, potrai evitare le perdite concedendoti contemporaneamente più tempo per vendere l’immobile traendone lo stesso un profitto.

Rischio di “Vendita Multipla”

rischio di essere truffato durante una cessione del preliminare negli investimenti immobiliari
meglio trascrivere il preliminare per scongiurare il rischio di truffe – immagine di Sophos

Altro termine che utilizzo per comodità d’espressione… cosa intendo con “vendita multipla”?

Letteralmente che potresti imbatterti nel volpone di turno (cosa molto difficile che succeda, ma potrebbe succedere) il quale fa firmare preliminari a destra e a manca.

Potrai immaginare tu stesso che se succedesse una cosa del genere, sei in un gran bel casino.

Prima di tutto, perché hai versato una caparra e hai speso dei soldi in una ristrutturazione.

Secondo, perché entri in una diatriba legale concorrendo con altre X persone truffate.

Il che si traduce inevitabilmente in una questione particolarmente lunga, al termine della quale hai il 99.9% di probabilità di perdere tutti i soldi investiti.

Lavorando come investitore immobiliare non puoi assolutamente permetterti che accada una cosa del genere.

Come fare quindi per ovviare il problema?

Molto semplice, è sufficiente TRASCRIVERE IL PRELIMINARE!

Per una comune compravendita basterebbe una semplice registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate (cosa da fare per garantire allo Stato la sua equa e nonché meritata imposta di registro sulla caparra versata).

Ma essendo che in una cessione del preliminare rimane aperta una finestra temporale molto ampia tra preliminare e rogito, in quanto investitore immobiliare è imperativo assoluto che in questo lasso di tempo tu sia tutelato a dovere.

La differenza tra registrazione e trascrizione sta proprio nella valenza giuridica dell’atto preliminare.

Prima di tutto c’è da sottolineare che il contratto preliminare è una comune scrittura privata, e la semplice registrazione all’Agenzia delle Entrate non attribuisce alcuna valenza giuridica ad un documento – per l’appunto – privato.

In altre parole significa che, con la sola registrazione, la tua capacità di tutelarti è pari a zero.

Con la trascrizione, invece, quel semplice foglio di carta firmato diventa un vero e proprio atto pubblico. Un documento con un reale valore giuridico, ovvero opponibile a terzi.

Ha dei costi di una certa entità – non lo nego – dato che oltre all’imposta di registro, e altri costi per la trascrizione, subentra anche l’onorario del Notaio.

Ma in quanto investitore immobiliare, non mi stancherò mai di ripeterlo, hai l’obbligo verso te stesso (e di chi ti sta a cuore, se con questo mestiere ci mantieni la famiglia come il sottoscritto) di tutelarti come si conviene.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

0 commenti

Post Recenti

Commenti Recenti

Rolando

Grazie mille per i complimenti, fanno sempre piacere!!! Ovviamente Milano, Roma e Torino non sono le uniche…

Dall'articolo: Il Trading Immobiliare per guadagnare con le case nonostante la crisi

Elia

Complimenti per l'articolo. Conoscevo già i concetti espressi ma il modo simpatico e dinamico per descriverli è pagante. Ho…

Dall'articolo: Il Trading Immobiliare per guadagnare con le case nonostante la crisi

Rolando

Ciao Davide. Se ho capito bene, più che in merito al conto economico, la domanda riguarda la valutazione dell'immobile oggetto…

Dall'articolo: Creare un conto economico immobiliare in modo rapido e semplice

davide

Buona sera, io ho sul mio excel: -mq -prezzo -valore al mq…

Dall'articolo: Creare un conto economico immobiliare in modo rapido e semplice

Giuseppe

Grazie Rolando per la risposta molto esaustiva e per gli ottimi spunti

Dall'articolo: Il Trading Immobiliare per guadagnare con le case nonostante la crisi

Torna su

© Copyright 2018 CasaRevolution | CasaRevolution di Rolando Pollastri - via IV Novembre, 2 - 20060 Trezzano Rosa (MI) | P.IVA: 10088050967 - C.F.: PLLRND84H19C523O | Privacy e Cookie Policy | Tutti i diritti riservati


CHIUDI